Безопасно ли покупать недвижимость в Испании?

Last updated on 13 сентября, 2019 at 09:21 дп.

Действительно, в прошлом с этим возникали некоторые проблемы. Тем не менее, следование простым мерам предосторожности позволит свести риски к минимуму. Миллионы людей приобрели недвижимость в Испании без проблем и сейчас наслаждаются домами, о которых они мечтали. Мы советует Вам:

• Удостовериться, что Ваш агент по продаже недвижимости заслуживает доверия и имеет хорошую репутацию
• Пользоваться услугами надежного эксперта по переоформлению недвижимости, который говорит на Вашем родном языке
• Ничего не подписывайте и ни за что не платите, пока не получите на руки проверенный и утвержденный контракт
• Не принимайте поспешных решений
• С осторожностью относитесь к предложениям, которые кажутся слишком дешевыми и поэтому вызывают подозрения
• Прислушивайтесь к советам и руководствуйтесь ими в своих действиях

Сейчас в Испании доступно большое количество недвижимости по низким ценам. Как потенциальный покупатель, Вы являетесь хозяином положения. Не торопитесь, прислушайтесь к советам, выбирайте и наслаждайтесь.

Один наш друг приобрел недвижимость в Испании 4 года назад. Недавно он получили налоговое уведомление о необходимости уплаты 3 000 €. Как такое могло произойти?

Вашему другу насчитали добавочный налог. Его уплату могут потребовать в срок до 4 лет с момента приобретения недвижимости. Этот налог был введен, так как стали появляться случаи, когда покупатель и продавец декларировали стоимость дома ниже настоящей, чтобы сократить сумму налога на передачу собственности и на капитальную прибыль.

Когда в Налоговой Службе Испании обнаружили, что такое происходит, был введен добавочный налог. Сумма, за которую дом был якобы продан, указанная в купчей, сравнивается с минимальной рыночной стоимостью. В случае обнаружения различий в цифрах, эта разница облагается налогом в 7 %.

Это не означает, что Ваш друг умышленно попытался ввести в заблуждение Налоговую службу. Дело в том, что в настоящее время люди покупают недвижимость по очень низким ценам. Налоговая служба при расчетах пользуется данными для оценки, в которых не отражается падение цен. В результате все чаще получается, что цена согласно официальной оценке и цена, предлагаемая покупателям, очень сильно различаются. Это и приводит к получению извещений, подобных тому, которое получил Ваш друг.

Я слышал, что покупка дешевой недвижимости может привести к дополнительным налогам впоследствии? Что я могу сделать, чтобы избежать этого?

Вы имеете в виду добавочный налог, который был введен, чтобы предотвратить случаи, когда продавцы и покупатели указывали бы в декларации заниженную покупную цену. Указывая более низкую стоимость в купчей, они действительно добивались уменьшения суммы налогов, начисляемых при смене владельца недвижимости.

Сейчас, когда большое количество домов продается по низким ценам, покупателям иногда приходят подобные извещения даже в тех случаях, когда они декларируют настоящую покупную цену.

Если Вам кажется, что подобный добавочный налог могут взыскать и с Вас, Abaco может помочь. Мы можем предоставить Вам расчет риска назначения добавочного налога. Так Вы сможете оценить, насколько велика

вероятность получения извещения об уплате указанного налога после приобретения недвижимости.

В случае если Вы уже получили извещение, мы предложим Вам услугу подачи апелляции в течение месяца, который Вам дается на предоставление апелляционного заявления. Обычно, когда мы обращались с апелляциями, результат был положительным. Даже если Вы не можете ничего сделать, чтобы избежать назначения этого налога, шансы при подаче апелляции в срок достаточно высоки.

Наш агент по продаже недвижимости представил нам поверенного и порекомендовал воспользоваться его услугами для завершения оформления сделки. Лучше обратиться нему или к независимому агенту?

Трудно отказаться, когда люди, с которыми вы уже работаете, рекомендуют кого-то. Вы находитесь в чужой стране, и, возможно, испытываете трудности с языком. Часто проще воспользоваться первым предложением, которое к Вам поступило.

Несмотря на все это, будьте осторожны. Лучше удостовериться, что у человека, которому Вы поручите ведение Ваших дел, нет личного интереса. Поверенный, которого Вам порекомендовали, может быть одним из лучших, качество его работы, возможно, соответствует гонорару, однако тот факт, что Вам его посоветовал Ваш агент по продаже недвижимости, наводит на мысль, что между ними есть связь. Вам нужен тот, кто бы тщательно просмотрел все документы, следя за соблюдением Ваших интересов. В этой связи мы рекомендуем нанять поверенного со стороны.

Дом, который я покупаю в Испании, является частью жилого комплекса (урбанизации), в нем есть сообщество владельцев. Нужно ли мне быть его членом?

Сообщества владельцев – нормальная практика в Испании. Они формируются, когда несколько домов или жилой комплекс пользуются общими материальными объектами, которые должны обслуживаться силами жильцов. Это могут быть бассейны, совместные дорожки, лестницы и лифты. Сообщество владельцев является юридической единицей и имеет свой Устав и правила, которыми необходимо руководствоваться при проведении любых строительных работ на территории жилого комплекса.

Сообщество владельцев имеет комитет, и обязательно выбирается президент. Также обычно назначается администратор, которого часто нанимают со стороны, тем не менее, он следует правилам, изложенным в Уставе Сообщества. Как минимум раз в год проводится обыкновенное общее собрание, также созываются внеплановые собрания. Сообщества обычно хорошо выполняют свои функции, защищая интересы жильцов. Однако существует и обратная сторона – Вы должны будете участвовать в его деятельности, а также платить ежегодные коммунальные сборы. Таким образом, кажется, у Вас нет выбора, вступать или нет в Сообщество владельцев. Ваше участие необходимо, однако через некоторое время Вы сами убедитесь, что от этого много пользы.

Я покупаю недвижимость, являющуюся объектом вторичного рынка, зданию около 20 лет. Владелец говорит, что у него нет сертификата пригодности для жилья. Может ли это быть проблемой?

Новые здания сдаются с сертификатом пригодности для жилья (Сédula de habitabilidad). Данный документ является подтверждением того, что с новой недвижимостью все в порядке, и она прошла проверку мэрии. Дома, выставленные на повторную продажу, также должны иметь этот сертификат.

Однако, как, например, в Вашем случае, иногда он теряется, требуется его переоформление или он может вообще отсутствовать. Это очень важный документ, так как он необходим для внесения изменений в контракт на коммунальные услуги, а также на тот случай, если Вы сами будете продавать дом. Можно получить его дубликат в мэрии, однако за это придется доплатить. Возможно, это будет не так просто, однако хорошо зарекомендовавшая себя юридическая фирма имеет достаточный опыт для того, чтобы организовать это за Вас, если, конечно, Вы не планируете заняться этим сами.

У меня возникли трудности с продажей дома в Испании, но мне крайне необходимо переехать ближе к работе. Можно ли разрешить проблемы с помощью обмена?

Идея обмена становится все более популярной в Испании. Многие люди по-прежнему считают, что на рынке недвижимости процесс продвигается слишком медленно, и если у Вас есть веские на то причины, нужно искать другие варианты. Одной из альтернатив может быть сдача жилья в аренду, предоставляя агентствам развивать их бизнес.

Другая возможность — обмен. Навсегда обменять Ваш дом на другой, схожий по цене, — вполне реальная задача. Процедура оформления точно такая же, как при купле-продаже, то есть Вам в любом случае не избежать юридических формальностей.

Однако существуют и явные преимущества. Например, Вы являетесь одновременно покупателем и продавцом. Это означает, что практически всегда сделка оформляется быстрее, а в самом процессе задействовано меньше людей. Скорее всего, Вы захотите не только ускорить оформление, но также имеете достаточно сильный стимул, чтобы удостовериться, что все проходит должным образом.

Естественно, будет непросто найти кого-нибудь в том районе, куда Вы хотите переехать, кто, в свою очередь хотел бы переехать туда, где живете Вы. Однако существуют сайты, посвященные обмену, поэтому попытаться все-таки стоит.

В газетах я видел объявления, предлагающие приобрести недвижимость на имя компании. Рекомендовали бы Вы подобный вариант?

Преимущества покупки недвижимости в Испании не от Вашего имени, а от лица компании существуют. Основная причина, по которой многие поступают именно так – освобождение от налога на наследство. Тем не менее, имеются некоторые трудности, и если Вы являетесь физическим лицом, необходимо взвесить все за и против.

Во-первых, требуется много бумаг, а также доказательства того, что компания должным образом зарегистрирована в Вашей стране. Подтверждающие это документы должны быть переведены на испанский язык присяжным переводчиком.

Также необходимо проверить, какова будет сумма налога на наследство, который Вам придется заплатить в любом случае. Этот налог существует в Испании, и в некоторых ситуациях сумма его достаточно велика, но также есть много случаев, когда его вовсе не нужно платить. Прежде чем взять на себя обязательства и тратить значительную сумму на создание новой фирмы, убедитесь, что это будет выгодно Вам, а в будущем — Вашим наследникам.