Сообщество жильцов в Испании

Last updated on 13 сентября, 2019 at 09:21 дп.

В Испании повсюду существуют многочисленные урбанизации, которые создают и управляют собственным сообществом жильцов (на испанском: Comunidad de Propietarios). В основном, организации такого типа являются необходимыми для адекватного функционирования кондоминиума. Важные решения принимаются на ежегодном собрании жильцов. Обычно они касаются общих элементов, таких как бассейн, лестничный проход, общие сады, за которыми уход ведётся совместно.

Однако наличие ТСЖ иногда имеет и свои минусы. Примером этого может стать факт необходимости получения их разрешения в случае какого-либо ремонта, а также целый свод правил по использованию общих зон урбанизаций в Испании.

Некоторые ТСЖ функционируют отменно. Они не только великолепно справляются с задачей поддержки общих зон в полном порядке, но также и с поддержанием порядка в случаях сдачи недвижимости в аренду.

Но в некоторых случаях управления сообществом возникают некие сложности. Наиболее часто упоминаемые в форумах и спорах проблемы касаются несогласия с общими решениями и завышенной оплаты ТСЖ. Однозначно стоит узнать немного больше о Вашем будущем ТСЖ при покупке недвижимости. 

Оплата ТСЖ

Каждому владельцу присваивается определённый коэффициент в зависимости от его/её доли в собственности, который обязательно указывается в купчей Вашей испанской недвижимости. Сама по себе оплата может быть очень разной в зависимости от кондоминиума, именно поэтому Вам заранее стоит уточнить этот вопрос, прежде, чем совершать покупку.

Оплата может происходить как ежемесячно, ежеквартально, так и с меньшой частотой. Собранная сумма используется на:

·      Уход за лифтом и общими зонами

·      Уборка и поддержание наружных садов

·      Содержание самого ТСЖ (административные расходы, например оплата администратора)

·      Уход за элементами безопасности, такими как парадные двери и другие выходы

·      Поддержание бассейна, если таковой имеется

·      Заработная плата консьержа или охраны

Сбор оплаты ТСЖ может стать в некоторых случаях проблемой, особенно в тех, в которых многие квартиры незаселенны или есть какое-либо осложнение для своевременного расчёта. Такие ситуации создают дополнительное давление на жильцов, оплачивающих всё вовремя, так как часть расходов временно ложиться на них.

Естественно существуют определённые методы, позволяющие требовать оплату задолженности, но, к сожалению, ими вовсе непросто воспользоваться. Именно поэтому владельцы некоторых недвижимостей(иногда застройщик) так и не участвуют в общих расходах до тех пор, пока их собственность не будет продана. Однако жильцы таких квартир имеют право присутствовать на ежегодных собраниях, но с действующим ограничением голосовать, даже в вопросах выбора администратора. Также им может быть запрещено высказывать своё мнение по поводу принимаемых решений.

Неоплаченные расходы на ТСЖ регистрируются на саму недвижимость. Когда владелец решает её продать, либо он, либо покупатель должны погасить задолженность до заключения сделки. Хороший адвокат при сопровождении такого рода операции обязательно удостоверится в наличии соответствующей справки из ТСЖ об отсутствии задолженности в день подписания.

Зачастую оплату ТСЖ путают с муниципальным налогом на недвижимость в Испании. Помните, что последний оплачивается напрямую в мэрию Вашего города для финансирования строительства и ремонта местных дорог, уличного освещения и того, что подведено к Вашей урбанизации.

Как работает ТСЖ?

Каждое сообщество жильцов должно иметь так называемого президента, выбранного из одного из жильцов. Обычно рядом располагается коллегия администраторов, которая владеет доскональным знанием региональных законодательных актов и пониманием работы таких организаций.

В регионе Аликанте существует коллегия администраторов Аликанте. Профессионалы, входящие в эту коллегию оплачивают минимальный взнос в год, но взамен количество специалистов, имеющих право работать в сфере администрации ТСЖ, ограничено и подконтрольно. К тому же речь идёт о независимых по отношению к самому сообществу профессионалах.

Члены этой коллегии могут присутствовать на ежегодном собрании и должны быть оповещены заранее о назначенной дате, дабы иметь возможность попасть на него. Участникам такого собрания объявляется порядок вопросов, подлежащих обсуждению. Они имеют право высказывать своё мнение и, конечно же, голосовать.

Обычно в течение таких встреч проходят выборы как президента ТСЖ, так и администратора, также утверждается бюджет на следующий год и просматриваются расходы за прошлый. Свод правил ТСЖ также должен быть принят и обсуждён. В крайнем случае, президент может созвать экстренное собрание жильцов.

Скорее всего, такое собрание будет проходить на испанском языке, в зависимости от национальности большинства владельцев. Теоретически существует возможность проголосовать за изменения языка, на котором всё будет обсуждаться. Если Вы не будете присутствовать на собрании, Вы можете назначить представителя или доверенное лицо, которые смогут даже голосовать за Вас. 

Все решения регистрируются в книге актов, которая хранится у администратора и является официальным документом.

Как я могу стать членом ТСЖ?

У Вас нет возможности выбрать становится или нет членом сообщества жильцов. Вы им становитесь в тот самый момент, как только приобретаете свою недвижимость, и должны соблюдать права и обязанности, установленные в ТСЖ.

Что будет, если ТСЖ нет?

В некоторых случаях создание такого сообщества не имеет смысла. Возможно, практически нет общих зон, за которыми требуется уход, а может они в достаточной степени обслуживаются городскими службами. Если Ваша урбанизация подходит под это описание, то Вам необходимо иметь в виду, что есть возможность единогласно принять решение о роспуске уже созданного ТСЖ.

Подводя итог, можно сказать, что хорошее ТСЖ и соблюдение общепринятых норм позволяет избежать возможных конфликтов, которые могли бы возникнуть в обратном случае.