Att juridiskt ändra bostadens ägare

Last updated on september 13th, 2019 at 09:25 f m.

När folk köper sin bostad i Spanien kan de inte förutse hur deras situation kan komma att ändras. Lyckligt gifta, sammanboende under många år eller bara väldigt goda vänner, många köper bostad tillsammans och tror att deras partnerskap ska vara för evigt.

Tyvärr förblir det inte alltid så. Ibland är det någon som drar sig ur, separerar, skiljer sig eller dör. Omständigheter förändras och nya frågeställningar uppstår. Det är inte bara dåliga nyheter. Ibland ingår någon av ägarna ett nytt förhållande också eller bara vill ge bort bostaden till någon i nästa generation. Men tyvärr är dessa förändringar i vårt liv inte så enkla att föra in i vår spanska lagfart som vi kanske kan tro.

Det är inte bara att ta fram vår Tippex direkt. Det som för gemene man kan verka som att bara lägga till eller ta bort är faktiskt en hel försäljningsprocess för vår juridiska avdelning. All förändring i ägarskap måste legaliseras hos en Notarie och registreras in i Fastighetsregistret. Även om det är bökigt så är det viktigt att detta sker. Att inte korrekt avspegla förändringar i ägareförhållanden i lagfarten kan leda till problem om man vill sälja eller testamentera bort bostaden.

I resten av denna artikel ska vi titta lite närmare på några av de olika anledningar varför man måste registrera en förändring i ägareförhållandet och vad detta innebär.

Arv

När en nära familjemedlem avlider är det ofta det sista man tänker på att ta bort dem från sin lagfart. Men folk är ofta omedvetna om att man inte bara har en juridisk skyldighet att göra detta men att man också bara har sex månader på sig att göra det. En arvslagfart måste undertecknas inför Notarie och ändringen måste registreras in i Fastighetsregistret. Denna process måste genomgås även om det är din make eller maka som har avlidigt och du är enda arvingen. Ett krav som överraskar vissa nationaliteter.

Gåva

Några föredrar att ge bort bostaden istället för att testamentera bort den. Tyvärr innebär detta inte att man undkommer skatt på något sätt. Man måste istället betala mera skatt än om man ärver eftersom det inte finns några skattefria belopp. För att kunna registrera namnändringen måste en gåvolagfart undertecknas.

Försäljning

En annan förändring i ägareförhållandet är om man säljer bostaden. Ibland sker försäljningen mellan familjemedlemmar eller vänner och kanske är det bara en del av bostaden som byter ägare. Men även om alla inblandade vill att detta ska ske så informellt som möjligt så är det det juridiska förfarandet som bestämmer hur man måste göra detta, hur lagfarten måste ändras och vem som betalar de skatter som uppstår.

Den spanska skattemyndigheten fastställer ett minimivärde som man kan sälja för och det måste betalas av köparen, antingen med bankväxel eller genom överföring, och en kopia måste presenteras inför Notarien. Denna process gör att man kan bevisa att det inte bara är ett sätt att undvika gåvoskatt.  

Köparen måste betala de juridiska kostnaderna, Notariekostnader  och det finns också en överföringsskatt på 10% att betala. Det är därför bra att lägga till minst 13% på försäljningspriset när man räknar på den totala kostnaden som transaktionen innebär. Säljaren måste betala juridiska kostnader och eventuell reavinstskatt.

Bostad i ett företags namn (juridisk person)

Arvsskatten är alltid föremål för oro. Vi får ibland frågor om det är bättre att köpa bostaden i ett icke-residents företags namn för att på så sätt undvika arvsskatt. Vårt råd är att det i vissa fall kan vara en bra idé, till exempel om du redan har ett företag eller om du köper din bostad i företagets namn från första början.

Men om du däremot överför bostaden till ett företag efter att först ha köpt den i ditt eget namn, så måste du gå igenom en liknande process som om du säljer eftersom bostaden måste överföras från dig som privatperson till den juridiska personen. Om du grundar företaget endast av denna anledning måste du dessutom inte bara bilda ditt företag i ditt hemland utan också uppfylla de juridiska plikterna där varje år. Det är inte ett logiskt alternativ för de flesta.

Skilsmässa – Upphörande av gemensamt ägande

En skilsmässa kan vara rörig. Men man måste ändå se till att allt sköts på ett juridiskt korrekt sätt, även den spanska bostaden om man äger en sådan tillsammans. Ännu en gång så måste man gå igenom en formell process och man måste lägga fram domstolsbeslut på skilsmässan där det också framgår hur tillgångarna ska delas mellan varann. Detta måste respekteras i Spanien så att tillgången som tillhörde giftemålet kan överföras på en av de före detta makarna i enlighet med bodelningen.    

Det kan vara lockande att försöka bara ignorera att det måste ske en juridisk förändring i äganderätten av en bostad. Men som med många andra krav i spansk rätt kan du mycket väl komma att ångra det en dag om du inte ser till att din lagfart är korrekt.